분양가 상한제 란 | 분양가상한제, 5분 만에 정리하기 119 개의 정답

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분양가 상한제란 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 일반 시세의 70~80%의 수준으로 집값을 안정시키는데 목적이 있다고 본다.

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‘민간택지 분양가 상한제’가 주택시장에 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.
분양가 상한제는 신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해 그 이하에서 분양하도록 제한하는 제도다.
현재 공공택지에서 분양하는 아파트의 경우 의무적용 대상인데, 이것을 민간택지로 확대한다는 게 정부 방침이다.
분양가가 과도하게 책정되지 못하게 규제함으로써 집값 안정에 효과가 있지만, 한편으로는 주택 공급을 위축시킬 수 있는 우려도 나오고 있다.
분양가 상한제, 부동산114가 이에 따른 시장 영향을 발 빠르게 살펴봤다.
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분양가 상한제란? 간단 정리 – 솔직 담백한 리뷰

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분양가 상한제란? (분상제) 폐지 및 효과 – 내마음대로 잡학피디아

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[딱풀이] 분양가 상한제란? – 카드/한컷 – 대한민국 정책브리핑

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‘분양가상한제’란 무엇이며, 주택(아파트)에 미치는 영향은

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분양가 상한제란? – 부자와 부동산

분양가 상한제란? · 1) 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 · 2) 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, …

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분양가상한제란 – 브런치

집 값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도.

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분양가 상한제란 – 부자를 꿈꾸는 도비

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Date Published: 6/22/2022

분양가 상한제란 무엇일까?(+공급부족에 대한 정부대책)

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분양가 상한제란 장점단점 – 진짜 부동산과 금융 정보

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주제에 대한 기사 평가 분양가 상한제 란

Author: 부동산R114 공식 유튜브
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Date Published: 2019. 7. 25.
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분양가상한제의 문제점과 개선방안

[하우징헤럴드] 문재인 정부가 집값 안정화를 위해 2020년 7월 말부터 민간택지에 공급하는 아파트에 분양가상한제를 시행하고 있다.

분양가 상한제란 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 일반 시세의 70~80%의 수준으로 집값을 안정시키는데 목적이 있다고 본다.

정부는 작년 11월 기존의 분양가 상한제의 개선방안을 내놓았으나 업계에서는 기존과 큰 변화가 없다는 시큰둥한 반응이다.

필자가 검토한 바로는 각 지자체별로 기준이 명확하지 않아 심의 시 삭감 및 조정사례가 상이하게 발생했으나 이에 대해 심사기준이 보다 구체화된 것은 긍정적으로 본다.

그러나 여전히 업계에서는 볼멘 목소리가 터져 나오고 있으며 이러한 사항이 개선되지 않는다면 정부가 추구하고 있는 주택공급의 차질은 당분간 지연될 것으로 보인다.

분양가 상한제의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 택지비의 산정은 2개 감정평가기관이 평가한 가격을 산술평균해 결정하는데, 이에 대한 문제점은 다음기회에 논하기로 하고 우선 택지비 가산비 및 건축비 가산비의 문제점을 들여다 본다.

우선 택지비 가산비 중 기존에 지자체별로 적용기준이 달라 삭감되었던 도시계획시설 등의 기부채납 비용의 경우 수분양자가 보편적으로 이용하는 시설에 대해서는 택지비 가산비로 인정받을 수 있도록 구체화된 것은 긍정적 개선으로 받아들여진다.

임대주택은 재건축의 소형주택과 재개발의 임대주택으로 나뉘는데 재건축 소형주택의 경우 용적률 인센티브를 받기 때문에 소형주택의 토지는 국가에 기부채납 하도록 되어 있으나 소형주택의 토지 기부채납비용은 택지비 가산비에 제외되어 있다.

물론 기부채납 토지로 용적률 인센티브 적용을 받아 제외된다고는 할 수 있겠으나, 이는 기반시설의 기부체납 역시 용적률 인센티브를 받았으나 분양가 상한제 가산항목에 포함된 것과 비교할 때 형평성에 맞지 않는다.

또한 택지비평가 시 용적률 인센티브가 포함된 상향 용적률이 아닌 인센티브가 제외된 허용 용적률로 평가되기 때문에 기부채납 토지 중 일반분양분 비율만큼은 택지비 가산비에 반영되여야 할 것으로 판단된다.

또한 사업지의 거의 모든 토지·건물을 사업주체가 직접 보상하고 매입해 사업을 시행해야하는 도심재개발의 경우 공공택지와는 달리 각종 보상비(영업권, 이주비, 이주대책시설비 등)를 포함한 금융비용은 사업비의 많은 부분을 구성하고 있음에도 이를 어느 정도 인정해야 하는지의 지침 등이 없어 사업주체와 지자체간 갈등이 빚어지고 있다.

건축비 가산비에 있어서는 마감자재, 조경, 테라스, 층높이 등 주거 질 향상을 위한 품목을 시공한다 하여도 분양가격에 반영되지 않아 분양가 상한제가 오히려 주택품질을 하락시키고 저 품질의 아파트를 일률적으로 양산하는 결과를 초래하지 않을까 우려된다.

조경의 특화, 층높이, 마감재 등의 일정부분을 가산항목에 포함시켜 일반분양자와 조합원이 동시에 만족할 수 있는 제도개선이 필요할 것 같다.

분양가 상한제는 주택가격의 안정화란 순기능과 주택공급의 지연이라는 역기능이 동시에 존재한다. 현재 분양가 상한제에 의한 공급가격은 시세의 60%대 수준을 보이고 있다.

당초 분양가 상한제 시행시 정부가 기대했던 일반시세의 70~80% 정도의 일반분양가격이 유지되도록 분양가 상한제 가산비 인정항목을 다소 완화해 주택가격도 안정되고 공급도 원할한 주택시장이 되길 바래본다.

류점동 감정평가사 / 행정학 박사

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분양가 상한제란? 간단 정리

분양가 상한제란 무엇인지 간단하게 정리해 드립니다.

1. 분양가 상한제란

2. 분양가 상한의 기준

3. 분양가 상한제 과연 괜찮은가?

내 집마련하기 너무 힘든 요즘 집값은 정말 말도 안되게 올라가고 있습니다. 정부에서 여러 정책을 내놓고 있지만 여전히 집값은 계속 상승중입니다.

여러 정책 중 오늘은 분양가 상한제에 대해서 알아볼까 합니다.

1. 분양가 상한제란?

분양가 상한제란 말 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 것 입니다.

천정 부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나로 안정된 분양가로 수요자들에게 공급하기 위한 목적에서 만들어졌습니다.

1977년부터 해당 제도가 도입되어 실시됐으며 그 이후 경제상황과 주택시장의 상황에 따라 제도의 중단과 시행이 반복됐습니다. 처음에는 대상이 공공택지에 지어진 공동주택만 적용됐지만 2007년 부터는 민간택지에도 적용되고 있습니다.

2. 분양가 상한을 정하는 기준

분양가를 결정하는 기준은 건축비와 택지비가 합쳐져 정해집니다.

분양가 상한 건축비 기본형 건축비 건축비 가산비 택지비 택지의 공급가격(감정평가액) 택지비 가산비

이렇게 건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비가 포함되고 택지비에는 택지의 공급가격과 가산비가 포한되어 계산된 것이 분양가 상한액입니다.

3. 분양가 상한제 과연 괜찮은가?

분양가 상한제에 관한 여러 이야기들이 있습니다.

어느 정책이던 장단점이 있기 마련인데 아무래도 부동산관련 정책이다 보니 민감한 부분들이 있는 것 같습니다.

분양가 상한제를 통해 적정 수준의 가격으로 주택을 공급하겠다고는 하지만 결국 주변의 시세를 따라갈 수 밖에 없습니다. 그래서 아파트 청약을 넣고 당첨된 분들은 로또 맞았다는 표현이 나오는 것 입니다.

예를 들어 신축 아파트가 분양가 상한제를 통해 5억에 분양을 했는데 주변 아파트 시세가 8억이면 신축 아파트는 분양가인 5억에 거래가 될까요? 오히려 신축이라 8억보다 더 오르면 올랐지 5억에 거래하는 사람은 없을 것 입니다.

오늘은 분양가 상한제에 대해 알아봤습니다.날로 치솟는 부동산으로 내 집 마련이 어려운 요즘인데 부동산의 거품이 꺼지고 가격이 잡혔으면 좋겠습니다. 보기에는 좋은 정책 같아 보이지만 막상 실행하면 여러 빈틈과 실패가 많은데 하루 빨리 효율적인 정책이 나왔으면 좋겠습니다.

분양가 상한제란? (분상제) 폐지 및 효과

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민간택지 분양가상한제 (분상제)가 수술대에 오릅니다. 윤석열 정부가 국정 과제 중 하나로 이를 손보기로 해섭니다. 그간 부작용이 있었다는 겁니다. 단 수술대에 오른다고 부동산시장이 100% 완치하는 건 아닙니다.

분양가 상한제란? (분상제)

정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 제도입니다. 이를테면 기존 아파트 시세가 10억 원인 동네에 신축을 8억 원에 분양하도록 규제해 시장 과열을 막으려 한 겁니다. 애초에 공공택지¹⁾에서만 시행하던 이 정책은 2020년 7월부터 민간택지²⁾에도 적용됐습니다. 높은 분양가가 집값 상승을 부채질하니 LH든 민간 건설사든 집을 싸게 내놓게 규제한 겁니다.

¹⁾ 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 여기에 해당하죠. 정부 주도로 조성해 규모가 크고 훗날 다양한 인프라가 들어섭니다.

²⁾ 기업이나 개인이 사유지를 사들여 택지로 조성, 공급하는 땅입니다. 참고로 2022년 5월 현재 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평구) 309개 동, 경기 3개 시(광명·하남·과천시) 13개 동 등 총 322개 동에선 분상제가 적용됩니다.

분상제를 수술대에 올리는 이유? 주택공급량을 늘리기 위해서 문재인 정부가 시장을 과도하게 규제한 탓에 공급이 줄었고, 이것이 집값 급등을 불러왔다고 윤석열 정부는 믿기 때문입니다. 분상제와 공급 물량의 관계요? 분상제는 재건축¹⁾이나 재개발²⁾사업성과 직결됩니다. ① 분상제 압력에 일반분양³⁾ 분양가가 눌리면 ② 조합원 부담금이 증가하고 ③ 사업장의 사업성이 떨어지며 ④ 이것이 공급난에 영향을 미친다는 주장. 문재인 정부가 시장을 과도하게 규제한 탓에 공급이 줄었고, 이것이 집값 급등을 불러왔다고 윤석열 정부는 믿기 때문입니다. 분상제와 공급 물량의 관계요? 분상제는 재건축¹⁾이나 재개발²⁾사업성과 직결됩니다. ① 분상제 압력에 일반분양³⁾ 분양가가 눌리면 ② 조합원 부담금이 증가하고 ③ 사업장의 사업성이 떨어지며 ④ 이것이 공급난에 영향을 미친다는 주장.

¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다.

²⁾ 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다.

³⁾ 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다.

분상제 좋은 점

민간택지 분상제를 시행한 지난날 크게 세 가지 변화가 있었습니다.

① 가장 중요한 변화로 실수요자의 내 집 마련 부담이 줄어들었습니다.¹⁾

② 다주택자의 주택 추가 매수도 현저히 줄었고요.²⁾

③ 시장의 지나친 분양가 상승을 억제했다는 평가도 받았습니다.³⁾

¹⁾ 분상제 적용 단지는 인근 시세 대비 20% 이상 저렴한 분양가가 책정됐습니다. 청약에 당첨되면 신축 아파트 프리미엄에 더해 그만큼 안전 마진을 확보하는 셈. 다만 이견도 따릅니다. 청약 경쟁이 더 치열해졌다는 지적입니다.

²⁾ 분상제 적용 아파트는 5~10년간 실거주 의무가 생겼는데, 이것이 청약시장을 실수요자 위주로 재편한 상황을 말합니다.

³⁾ 분상제는 택지비(땅값)와 건축비, 이윤을 더해 주변 시세의 80% 아래에서 분양가를 책정합니다. 다만 분양가의 신뢰성에 대한 불만도 있었습니다. 지자체마다 제각각인 분상제 기준에 따라 분양가 상승폭이 되레 커진 지역도 나와섭니다.

전문가들은 분상제에 대한 재검토가 공급량 증가로 이어질 수 있다고 내다봅니다. 다만 이를 통한 집값 안정화에 대해선 회의적입니다. 유동성이 심한 데다 이미 너무 오른 집값을 잡기엔 힘이 다소 달린다는 겁니다. 한편 시장에선 윤석열 정부가 분상제를 손보는 시점을 6월로 전망합니다. 국토교통부가 기본형 건축비¹⁾를 조정하며 같이 손볼 거란 얘깁니다. 분상제는 국토교통부가 분양가 산정 규칙만 바꾸면 곧바로 규제완화 등이 가능합니다.

¹⁾ 건축공사에 드는 총비용 중 자재비와 인건비 등을 더해 구한 값입니다. 국토교통부가 매년 두 차례 물가변동률을 반영해 고시합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.

지난해 수도권에서 청약 경쟁률이 높은 상위 20개 단지를 살피니 그중 13곳이 분양가상한제를 적용한 공공택지²⁾ 분양이었다는 것. 참고로 13개 단지에서 내놓은 2893가구에 총 62만74명이 청약해 평균 214.3 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 시세 대비 분양가가 저렴해야 청약도 흥행할 수 있단 얘깁니다. 근래 청약 흥행 여부가 분양가상한제¹⁾에 의해 갈렸다는 주장이 나왔습니다.참고로 13개 단지에서 내놓은 2893가구에 총 62만74명이 청약해 평균 214.3 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 시세 대비 분양가가 저렴해야 청약도 흥행할 수 있단 얘깁니다.

¹⁾ 정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 제도입니다.

²⁾ 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다.

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[딱풀이] 분양가 상한제란?

저의 가장 큰 꿈은 바로 ‘내 집 마련’. 하지만 높은 집값으로 그저 눈물만… 그런데 정부에서 집값을 안정시킬 강력한 대책을 발표했다는데요!

오늘의 딱풀이, 분양가상한제를 쉽게 풀어봤어요!

◆ 분양가 상한제란?

주택 분양가를 일정 수준 이하로 설정하는 제도

‘분양가 상한제’의 목적은 분양가를 적정수준으로 유지해 내 집 마련 부담을 줄이는 겁니다. 분양가 상한제는 분양가를 기본적으로 택지비와 건축비를 합한 이하의 가격으로 설정해요. 건축비는 최신 기술·자재를 적용한 적정 품질 수준으로 책정하고, 추가 품질 향상 소요비용도 고려합니다.

정부는 ‘주택법 시행령’을 개정해 시장 과열이 우려되는 민간택지 일부 지역에 한정적으로 분양가 상한제를 시행(10월 예정)하고, 수도권 투기과열지구 전매제한기간도 최대 10년으로 늘립니다. 합리적인 분양가 설정으로 내 집 마련에 힘이 되겠습니다!

‘분양가상한제’란 무엇이며, 주택(아파트)에 미치는 영향은

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‘분양가상한제’란 집값 안정화 방안 중 하나로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로만 분양하도록 만든 제도입니다.

즉 분양가를 낮춰 실수요자의 부담을 줄이고, 시장 안정을 가져오겠다는 것을 목표로 한 정부 정책입니다.

분양가상한제를 이해하려면 분양가상한제가 나오게 된 배경을 이해하는 것이 중요합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 분양 업무에서 한느 일은 크게 두 가지입니다. 하나는 중도금 대출의 보증을 서주는 것이고, 또 하나는 분양가를 심사하는 것입니다. HUG는 서울 등 수도권 지역을 고분양가 관리지역으로 지정하고, 이 지역에서 신규 분양하는 단지가 최근 1년 내 분양한 유사 단지의 평균 분양가를 넘을 경우 분양 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있습니다.

‘로또 분양’이라는 말도 이때 나왔습니다. 상식적으로 헌 아파트보다 새 아파트가 더 비싸야 하는데, 이렇게 책정한 아파트 가격은 주변의 헌 아파트보다 훨씬 쌌습니다.

그런데 2019년 6월 HUG가 고분양가 사업장 심사 기준을 강화합니다. 인근 지역(반경 1km 이내 또는 동일 구 내)에서 1년 전 분양된 아파트가 있을 경우 직전 분양 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한하고, 1년 전에 분양한 아파트가 없는 경우에는 직전 분양가의 최대 110%까지 인상을 허용했는데, 1년 초과 분양 기준을 105%로 바꾼 것입니다.

5%는 언뜻 보면 큰 차이가 아닐 수 있지만, 집값은 억 단위입니다. 조합 입장에서는 분양가가 높아져야 자신들에게 오는 이익도 높습니다. 하지만 HUG가 고분양가 심사 기준을 강화해, 그 이상 넘지 못하게 하니 얻는 이익도 적어지는 것이죠.

수익성이 약해진다면 재개발, 재건축 사업은 소원해질 수밖에 없고 이는 공급 부족으로 이어질 확률이 높습니다.

이렇게 고분양가 심사 기준을 강화하자 강남 재건축과 강북의 입지 좋은 재개발 단지들이 후분양을 하겠다고 돌아섭니다. 후분양을 하는 단지는 HUG의 분양가 통제를 받지 않고 분양가를 책정할 수 있기 때문입니다. 하지만 후분양도 쉽지는 않습니다.

선분양을 하면 이때 얻은 분양비로 공사비를 조달할 수 있는데, 후분양은 이런 과정이 없어서 조합이 막대한 공사비와 이에 따른 이자까지 부담해야 합니다. 그럼에도 불구하고 조합들이 후분양을 타진하겠다는 것은 더 높은 수익성이 보이기 때문입니다.

3기 신도시는 2025년이 돼야 공급이 시작됩니다. 대부분의 단지가 후분양으로 돌아서면 공급 절벽이 올 수도 있습니다. 수요는 있는데 공급이 없다면 집값은 당연히 상승할 수밖에 없습니다.

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▶ 분양가상한제가 집값에 미치는 영향

분양가상한제가 적용되면 고분양가 심사 기준보다 분양가가 저렴해진다는 점이 가장 큰 장점입니다.

실수요자의 입장에서는 반가운 일입니다. 하지만 장기적으로 봤을 때는 문제점도 존재합니다. 지금 서울 아파트의 매매가와 전세가가 계속 오르는 이유는 무엇일까요?

본격적으로 분양가상한제가 시행되면 정비 사업 초기 단계의 조합들은 이번 정부에서 무리하게 사업을 추진할 이유가 없습니다.

받을 이득이 적다고 판단되면 사업을 중단할 것이고 이는 공급 물량 부족으로 이어집니다.

▶ 분양가상한제의 단점은?

투자자의 입장에서 분양가상한제는 달갑지 않습니다. 분양가상한제가 시행되면 분양가에 따라 전매 제한 기간이 강화되는데 최대 10년입니다. 시세차익이 나도 매도해 차익을 현금화하는 데 시간이 걸리니 투자의 목적이라면 환금성에 문제가 생깁니다.

무주택자에게는 저렴한 분양가로 내 집 마련을 할 수 있으니 실거주를 목적으로 한다면 분양가 상한제가 기회가 될 수 있습니다.

단, 의무거주 기간이 됩니다. 의무거주 기간에는 무조건 당첨자가 들어가 살아야 하며 전세를 줄 수 없습니다. 한마디로 높은 가점과 중도금 대출을 제외한 자금의 조달 능력이 있고 실거주가 가능한 사람들만이 분양가상한제의 혜택을 받을 수 있습니다.

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All About Real Estate

주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)

– 일반인에게 공급하는 ‘공동주택’ 중 다음(아래)에 해당하는 지역에서 공급하는 주택은

– 각 기준에 따라 산정되는 ‘분양가격 이하로 공급’하는 법

대상지역

– 공공택지

– 공공택지 외 택지 중 1) 도심 공공주택 복합지구, 2) 주거재생혁신지구, 3) 국토교통부장관 심의로 지정하는 지역(=민간택지)

예외사항

– 도시형 생활주택

– 경제자유구역 내 건설/공급하는 공동주택 중 미적용하기로 심의/의결한 경우

– 관광특구 내 건설/공급하는 공동주택으로, 층수 50층 이상 또는 높이 150미터 이상

– 한국토지주택공사 또는 지방공사가 시행하며 공공성 요건을 충족하는 경우 등

분양가격의 결정

택지비+건축비로 구성되며, 구체적인 명세/산정방식/감정평가기관 선정방법 등은 ‘국토교통부령’으로 정한다.
[Q&A] 민간택지의 분양가상한제 지정 기준

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 ‘투기과열지구’ 로 지정된 지역 중에서

1) 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나

2) 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나

3) 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중

주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 민간택지 분양가상한제 대상지역을 최종 선정함

22. 1월 현재 분양가상한제 대상/적용지역

1. 대상지역 : 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포구, 마포구, 성동구, 동작구, 양천구, 용산구, 중구, 광진구, 서대문구, 강서구 방화동·공항동·마곡동·등촌동·화곡동, 노원구 상계동·월계동·중계동·하계동, 동대문구 이문동·휘경동·제기동·용두동·청량리동·답십리동·회기동·전농동, 성북구 성북동·정릉동·장위동·돈암동·길음동·동소문동2가·동소문동3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1가·삼선동2가·삼선동3가, 은평구 불광동·갈현동·수색동·신사동·증산동·대조동·역촌동, 경기도 과천시 별양동·부림동·원문동·주암동·중앙동, 하남시 창우동·신장동·덕풍동·풍산동, 광명시 광명동·소하동·철산동·하안동

투기과열지구란?

부동산 규제지역인 ‘투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역’ 3가지 중 하나

1. 조정대상지역

최근 3개월 간 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배 초과하는 지역 중,

1)청약 경쟁률 5:1 초과

2) 최근 3개월 동안 분양권 전매 거래량이 전년 동기대비 30% 이상 증가한 경우

3) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 중

세가지 중 한가지 조건이라도 만족시키면 조정대상지역에 포함

2. 투기지역

집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역

– 2003년 최초 도입

– 기획재정부 지정

– 실거래가 기준 양도소득세 중과세

3. 투기과열지구

주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 지정하는 지구

– 02년 8월 최초 도입

– 국토부 지정/해제

출처 : 직방
[Q&A] 조정대상지역, 투기과열지구 관계없이 분양가 상한제 미적용받는 공동주택은?

– 단독주택 29호 이하 또는 공동주택 29세대 이하

– 건축법 적용으로 건축허가 대상 / 분양가상한제 미적용

아파트 분양가 상한제가 연일 뉴스에 떠오르고 있다.

국토부는 오는 10월부터 민간택지 분양가 상한제를 시행한다고 밝혔는데, 이게 아파트값이 오르는 것에 어떤 영향을 주는지 명확히 이해가 되지 않아서 뉴스를 찾아보기 시작했다.

분양가 상한제

집 값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도.

민간택지 내에 공급되는 주택에 한해 적용 되는데, 여기서 민간택지란 민간 건설업체가 주도하는 택지다. 신도시, 택지지구 등 정부가 공급하는 공공택지 이외의 택지를 말하며 재건축, 재개발, 주상복합 아파트도 여기에 속한다.

이는 분양가가 기존 집값을 끌어올리고 기존 집값이 다시 분양가격을 상승시키는 등 신규 주택분양가가 상승되면 집값 상승을 촉발할 우려가 있다는 판단에서 나온 정책이다. 합리적인 수준의 분양가가 책정되면 실 수요자의 내집마련이 쉬워지고 주택시장 가격안정에 도움이 될 것이라는 기대가 걸려있다.

위 대로라면 분양가 상한제가 적용된 새 아파트를 분양받는게 낫기 때문에 기존 집값이 떨어져야 하는게 맞다. 그런데 분양가상한제 적용 아파트를 분양받을 수 있는 것은 소수에 제한되어 있기 때문에 시세 차익을 노리는 새로운 투기장이 될 수 있다는 우려도 나오고 있는 상황이다.

그래서 정부는 재당첨 및 전매 제한으로 보완책을 내놓았다. 분양가 상한제 아파트를 분양받게 되면 3년에서 많게는 10년동안은 제 3자에게 팔지 못하며, 분양 당첨자는 5년간은 분양상한가제 아파트에 청약할 수 없도록 규제를 건 것이다. 어쨌든 분양가상한제로 주택가격이 안정되려면 주택물량이 꾸준히 공급되어야 한다.

분양가상한제와 관련하여 언론을 살펴보면, 조선비즈와 같은 경제보수지에서는 분양가상한제로 공급이 줄고 이로 인해 기존 주택가격이 상승할 것이라는 보도가 줄지어 오른다. 분양가 상한제가 도입되면 당장은 신축 아파트 가격이 규제를 받아 저렴해질 수 있지만, 공급이 감소하고 아파트 하자가 늘어나는 등의 부작용이 우려된다는 것이다. 2008년 참여정부 당시 분양가상한제로 수익이 줄어들 것을 우려한 건설사들이 분양을 중단했고, 이로 인해 몇 년후 주택가격이 상승했다고 주장한다. 그것만 보면 분양가상한제에 대한 우려가 들 수 밖에 없는데…. 이게 사실이 아니라는 팩트 체크기사도 있어서 아래 두 기사를 같이 보면 좀 더 균형잡힌 시각으로 볼 수 있다.

참고 : 양날의 칼’ 민간택지 분양가상한제 (조선비즈)

참고: [팩트체크] ‘민간택지 분양가상한제’ 실시 후 아파트공급 줄지 않았다 (NEWSTOF)

계속 공부 하면서 부동산의 흐름을 좀 더 자세히 지켜봐야겠다.